Реферат по Оценке Недвижимости

Уважаемый гость, на данной странице Вам доступен материал по теме: Реферат по Оценке Недвижимости. Скачивание возможно на компьютер и телефон через торрент, а также сервер загрузок по ссылке ниже. Рекомендуем также другие статьи из категории «Рефераты».

Реферат по Оценке Недвижимости.rar
Закачек 2632
Средняя скорость 7412 Kb/s

Реферат по Оценке Недвижимости

Тема: » Оценка недвижимости как основной вид экономической экспертизы: назначение, основные методы, нормативно-правовое регулирование «

Выполнила: студентка IV курса 6 группы Соколова Е.Н.

Проверил: профессор кафедры «Финансовый менеджмент», к.э.н. Кулаков Ю.Н.

Экономические теории, используемые в оценке недвижимости……………………4

Цель, назначение оценки недвижимости…………………..…….…………………. 6

Регулирование оценочной деятельности……………………. …………………….. .8

Анализ основных методов оценки стоимости…………………………………….…..9

Оценка недвижимости по затратам…………………………………….…………. 12

Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж…………………..…15

Оценка недвижимости методом капитализации дохода……………………..……. 17

Список используемой литературы 21

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров и т. д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость значительно различается.

Актуальность темы обусловлена тем, что на сегодняшний день существует необходимость в компетентной и объективной оценке стоимостного эквивалента недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель — закрепление теоретических знаний в области основ оценки стоимостного эквивалента объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Выделить цели и основные функции оценки недвижимости;

Охарактеризовать основные принципы оценки;

Рассмотреть основные подходы и методы к оценке недвижимости;

Объект исследования – оценка стоимости объектов недвижимости.

Предмет исследования – процедура определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Структура рефератаопределена логикой рассмотрения взаимосвязанных вопросов. Она состоит из введения, 6 разделов, заключения и списка используемой литературы. Основной текст работы изложен на 32 страницах формата А4. В основном тексте представлено 6 рисунков и 9 формул. Библиографический список включает в себя 5 наименований. Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.

Экономические теории, используемые в оценке недвижимости.

Оценка объектов недвижимости представляет собой одну из множества возможных экспертиз, в ходе которых определяются те или иные экономические показатели. Для оценки недвижимости таким показателем является стоимостной эквивалент объекта, определяемый с учетом следующих факторов:

Нормативный срок службы;

Срок фактической эксплуатации;

Права, на которых используется объект недвижимости (собственность, аренда, найм);

Местоположение, отражающее неразрывную связь объекта недвижимости с землей.

Если представить оценку в виде обобщенной структурно-логической схемы, то она будет иметь следующий вид (рис. 1):

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка земли и недвижимости в городе «

на тему: «ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ»

Тольятти 2013 г.

1. Постановка задачи оценки. 8

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. 9

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке

3. 1. Использование затратного подхода. 10

3.2. Использование сравнительного подхода. 20

3.3. Использование доходного подхода. 23

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости

Список литературы. 31

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость — это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость — это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование — это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политикоправовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества — это определение стоимости.

Оценочная деятельность — это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки — совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время — необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [ , с. 25]

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

• постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

• постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

• Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

• определение проблемы по оцениваемому объекту;

• изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

• сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

1. Постановка задачи оценки.

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

— идентифицируется и описывается объект оценки;

— устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

— указывается дата оценки;

— описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

— определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;

— отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом объектом оценки является здание, расположенное в Центральном районе на ул. Терешковой. Функциональное назначение объекта -торговое здание, в котором расположен супермаркет. Здание является отдельной одноэтажным зданием, площадью — 100 кв.м., одноэтажное, без какого — либо оборудования. Оцениваемое здание в хорошем состоянии и находится на главной дороге, рядом с остановкой общественного транспорта, с которой можно уехать в любой район города.

Описывается земельный участок, на котором расположено здание небольшой, заасфальтирован на 10%, с низкой несущей способностью грунтов.

Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником является Степанов Игорь Александрович, проживающий по адресу г. Тольятти, ул. Комсомольская, 128 (правоустанавливающий документ — свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество).

Дата оценки 01.12.2013г.

Цель оценки: определить стоимость здания различными подходами к оценке недвижимости и свести стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости.

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа. Вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания изучается соответствие варианта использования необходимым критериям:

— законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

— физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

— экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

— максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Оцениваемый объект, согласно варианту, имеет площадь 100 кв.м, местоположение его центральное, здание имеет 2 помещения, поэтому он больше всего подходит для открытия супермаркета, так как это является очень прибыльным делом разрешенным законодательством. Ставка арендной платы за месяц — 1000 руб/кв.м.

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости.

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3. 1. Использование затратного подхода.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула: СЗП = СЗ + СНС — ИН, где СЗП — стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ — стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС — стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН — накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1 — Данные о продажах земельных участков


Статьи по теме